Существует несколько причин для роста цен в сфере жилищной недвижимости.
1. Инфляция в экономике страны. В этом случае цены на недвижимость растут в той же пропорции, как и на большинство товаров и услуг.
2. Понижение процентной ставки на ссуды. Например, если процентная ставка на квартирную ипотеку понизится с 10% до 5%, месячная плата за ипотеку тоже понизится. В результате покупатели будут иметь возможность заплатить за квартиру более высокую цену, и этот фактор создает давление на цены вверх. И наоборот, если процентная ставка повысится с 10% до 15%, этот фактор создаст давление на цены вниз.
3. Повышение спекулятивного спроса. В этом случае люди покупают квартиры с целью перепродать по более высокой цене.
4. Банковская система выдает много ссуд на покупку жилья, но мало ссуд для строительства нового жилья. В результате спрос превышает предложение, и это создает давление на цены в сторону увеличения.
Резкое повышение цен на жилье в России за последние годы нельзя объяснить только повышением общей инфляции. При уровне инфляции около 10% в год цены на жилье в некоторых городах России выросли на 50% в год.
Чем можно объяснить такой резкий рост цен на жилье? Очевидно, что все вышеуказанные факторы сыграли свою роль, но какой из этих факторов можно назвать преобладающим?
В нашем представлении, основным фактором можно назвать резкое увеличение количества ссуд, выданных для покупки жилья. При этом платежеспособный спрос возрастает, что создает давление на цены вверх.
Чтобы увеличить предложение, нужно строить больше жилья, а это означает выдавать больше ссуд на строительство нового жилья. Повышение предложения создаст давление на цены в сторону уменьшения, и сделает жилье более доступным.
Как всем известно, в результате выдачи ссуд банки увеличивают денежную массу. Когда банки выдают ссуды на покупку жилья, это создает давление на цены вверх. Когда банки выдают ссуды строительным компниям для строительства нового жилья, это увеличивает предложение. Увеличение предложения создает давление на цены вниз. Рыночные цены в сфере жилищной недвижимости определяются соотношением этих двух видов ссуд, что показано на графике, созданном Сергеем Никитась.